Normas de las Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliarias

GACETA OFICIAL Nro. 36.217
30/05/97

COMISION NACIONAL DE VALORES
Resolución
Nro. 135-97
14/05/97

REPUBLICA DE VENEZUELA
MINISTERIO DE HACIENDA
Resolución Nº 135-97

Caracas, 14 de mayo de 1997

COMISION NACIONAL DE VALORES

Años 187º y 138º

La Comisión Nacional de Valores, en uso de las atribuciones que le confieren los artículos 3º, 17, 34, numeral 4, 36, 37, numeral 6, 41, 45 y 64 de la Ley de Entidades de Inversión Colectiva, dicta las siguientes:

NORMAS RELATIVAS A LAS ENTIDADES DE INVERSION COLECTIVA Y A SUS SOCIEDADES ADMINISTRADORAS


Artículo 1º.- Las presentes normas regulan la autorización para hacer oferta pública de las unidades de inversión de las entidades de inversión colectiva, su inscripción en el Registro Nacional de Valores, así como su organización, funcionamiento y la determinación del precio de sus unidades de inversión, en caso de que adopten la modalidad de capital abierto.


Capítulo V

De las Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliarias

Artículo 65.- Son Entidades de inversión colectiva inmobiliarias aquellas sociedades mercantiles o fondos fiduciarios que canalizan los recursos aportados por los inversionistas, con el propósito de constituir un capital o patrimonio común, orientado a invertir en los proyectos del sector inmobiliario y de bienes raíces a que hace referencia el artículo 38 de la Ley de Entidades de Inversión Colectiva
Artículo 66.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliaria únicamente podrán constituirse bajo la modalidad de capital cerrado y deberán incluir en su denominación social o en su marca comercial, según sea el caso, la mención “ENTIDAD DE INVERSION COLECTIVA INMOBILIARIA”, escrita con todas sus letras.
Artículo 67.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliarias solo podrán invertir en los títulos o instrumentos a los cuales se refieren los numerales 2 y 3 del artículo 38 de la Ley de Entidades de Inversión Colectiva; cuando la oferta pública de dichos valores haya sido autorizada por la Comisión Nacional de Valores.
Artículo 68.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliarias deberán señalar en el prospecto los criterios y bases para la fijación de la política de inversión de la entidad, con indicación expresa de lo siguiente:
1.- Criterios de diversificación de riesgos, con especificación de las proporciones del activo total que se invertirán en cada modalidad de inversión definidas en el artículo 38 de la Ley de Entidades de Inversión Colectiva.
2.- En caso de que la política de inversión incluyera la inversión en bienes inmuebles directa o indirectamente, deberá indicarse lo siguiente: a) Los tipos de inmuebles en los que se pretende invertir. b) Areas geográficas de inversión. c) Formas de gestión de los bienes. d) Identificación completa del perito avaluador, con indicación de los datos de registro, si fuere una persona jurídica.
3.- Programa y calendario de las inversiones de los recursos que se capten.

Artículo 69.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliaria invertirán, al menos, el setenta y cinco por ciento (75%) de su activo en los bienes referidos en los numerales 1, 2, 3, 4, y 5 del artículo 38 de la Ley de Entidades de Inversión Colectiva. El porcentaje del activo restante podrá tenerlo en efectivo, depósitos, cuentas a la vista en una institución financiera o invertido en títulos valores de renta fija, así como en títulos valores de renta fija y de corto plazo, emitidos de conformidad con la Ley del Banco Central de Venezuela, la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras y la Ley del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, así como en unidades de inversión emitidas por fondos mutuales de inversión, cuya cartera esté integrada exclusivamente por títulos valores de renta fija.

Parágrafo Primero.- A los efectos del presente artículo se entenderá por corto plazo aquel que no exceda de un año.
Parágrafo Segundo.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliaria deberán diversificar las inversiones que mantengan en títulos valores, de manera que cumplan con los porcentajes establecidos en los numerales 1 y 2 del artículo 61 de estas Normas.
Parágrafo Tercero.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliaria podrán mantener colocaciones o inversiones en moneda extranjera, cuando ello fuese necesario de acuerdo con sus planes de inversión, siempre que el porcentaje de dichas colocaciones o inversiones conste expresamente en el prospecto respectivo. No obstante, la Comisión Nacional de Valores podrá limitar los referidos porcentajes cuando las circunstancias así lo exijan.
Parágrafo Cuarto.- Una entidad de inversión colectiva inmobiliaria en ningún caso podrá invertir en unidades de inversión emitidas por otras entidades de inversión colectiva de capital de riesgo e inmobiliarias, ni en títulos valores emitidos por el grupo empresarial o financiero del cual forme parte su sociedad administradora. Tampoco podrá mantener más del diez por ciento (10%) de los fondos disponibles en las instituciones financieras del grupo del cual forme parte su sociedad administradora. Artículo 70.- A los efectos de las presentes Normas, se entenderá por bienes inmuebles las construcciones que se destinen, de forma exclusiva o conjunta, a viviendas, oficinas, empresas livianas, estacionamientos o a usos comerciales. También se considerarán bienes inmuebles las viviendas individuales, oficinas, los locales comerciales y los estacionamientos, estén o no ligados o vinculados a los anteriores.
Igualmente se entenderá por bienes inmuebles urbanos, los bienes referidos en el encabezamiento de este artículo, ubicados dentro del perímetro de aquellos centros, asentamientos y poblados con una población dormitorio superior a los cien mil (100.000) habitantes o que haya sido demostrado que poseen una infraestructura de servicio eléctrico, agua, cloacas, drenajes y accesibilidad vial.
Artículo 71.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliarias no podrán mantener más del cuarenta por ciento (40%) de su activo social o patrimonio invertido en uno de los bienes a que se refiere la modalidad de inversión contenida en el numeral 1 del artículo 38 de la Ley de Entidades de Inversión Colectiva. Para el caso de tratarse de conjuntos o complejos integrados o que conformen una unidad, el porcentaje anterior se referirá al valor de la construcción en su conjunto y no al de las distintas unidades que lo conforman.
Artículo 72.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliaria deberán alcanzar los porcentajes y los criterios de inversión a que se refieren los artículo 69 y 70 de estas Normas, en un plazo, de dos (2) años, contado a partir de su inscripción en el registro especial elevado por el Registro Nacional de Valores de la Comisión Nacional de Valores. No obstante, en el primer año se deberá tener invertido un mínimo del treinta y cinco por ciento (35%) del activo de la entidad en los bienes a que se refieren los numerales 1, 2 ,3, 4 y 5 del artículo 38 de la Ley de Entidades de Inversión Colectiva, a menos que este Organismo, a solicitud del interesado, prorrogue este lapso cuando las circunstancias así lo justifiquen.

Artículo 73.- Los bienes inmuebles integrantes del activo de las entidades de inversión colectiva inmobiliaria solo podrán poseerse en concepto de propietario. Así mismo, dichos bienes deberán adquirirse libres de los derechos de usufructo, uso y habitación, así como de cualquier otro gravamen que pese sobre los mismos, salvo que la adquisición del inmueble se realice a crédito y con garantía hipotecaria, según lo establecido en las presentes Normas.
Artículo 74.- Los bienes inmuebles arrendadas a personas de un mismo grupo económico o financiero no podrán representar más del veinticinco por ciento (25%) del activo de la entidad de inversión colectiva inmobiliaria.
Artículo 75.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliaria podrán remodelar los inmuebles adquiridos para su posterior arrendamiento, siempre que éstos no representen más del veinte por ciento (20%) del activo de la entidad y las obras de remodelación se contraten con un tercero no relacionado con el grupo económico o financiero al cual pertenezca la sociedad administradora o la junta administradora.
Artículo 76.- Las entidades de inversión colectiva inmobiliaria podrán endeudarse con garantía hipotecaria para financiar la adquisición de inmuebles que integren su patrimonio. Igualmente, podrán financiarse para realizar las remodelaciones a las cuales se refiere el artículo anterior. En todo caso, los endeudamientos en ningún momento podrán superar el quince por ciento (15%) del patrimonio de la entidad, salvo que una asamblea de inversionistas acuerde un porcentaje mayor.

Artículo 77.- El cobro del precio por la venta de inmuebles no podrá aplazarse más de un (1) año desde que se perfeccione el contrato de compraventa, en cuyo caso deberá constituirse hipoteca suficiente para garantizar la deuda en su totalidad, incluyendo los intereses y los gastos de redacción o ejecución, así como cualquier otro gasto en que pudiere incurrir la entidad.
Artículo 78.- La adquisición de bienes inmuebles requerirá de un avalúo previo, a menos que se trate de los aportes iniciales o de aumentos de capital en especie, los cuales requerirán de dos (2) avalúos, en cuyo caso el valor de los aportes será el equivalente al valor promedio de los avalúos realizados.
Artículo 79.- La valoración de los bienes inmuebles que integran el patrimonio de las entidades de inversión colectiva inmobiliaria se realizará por peritos avaluadores independientes y suficientemente acreditados, quienes deberán estar inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, la Superintendencia de Bancos, Superintendencia de Seguros o cualquier otro Organismo Oficial que los acredite como tales. Los peritos que pretendan valorar inmuebles deberán suministrar a la Comisión Nacional de Valores cualquier información relativa a su actividad avaluadora que les sea solicitada. Así mismo, el perito avaluador podrá ser una persona natural o jurídica y deberá seguir el Instructivo para la Elaboración de Informes Técnicos de Avalúos Independientes, elaborado por la Comisión Nacional de Valores.
El perito avaluador no podrá ser una persona que forme parte del grupo de la sociedad administradora. Igualmente, las retribuciones anuales, obtenidas por el perito avaluador de la sociedad administradora o de la junta directiva de la entidad de inversión colectiva inmobiliaria no podrá ser superior al veinte por ciento (20%) de los ingresos totales devengados por los servicios de valoración de inmuebles.
Artículo 80.- Cualquier cambio del perito avaluador de los inmuebles de las entidades de inversión colectiva inmobiliaria, deberá ser comunicada a la Comisión Nacional de Valores.